Wohnungspreise erstmals seit gut zwei Jahren unter Vorjahresniveau
Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland kühlt weiter ab. Eigentumswohnungen kosteten im dritten Quartal 2026 erstmals seit gut zwei Jahren etwas weniger als im Vorjahresquartal. Einfamilienhäuser wurden günstiger gehandelt als im Vorquartal. Gleichzeitig werden weniger Wohnungen und Häuser verkauft, und Inserate bleiben länger online. Eine Langfristauswertung zeigt außerdem, dass die Erholung ungleich verläuft. In hochpreisigen Städten liegen die Wohnungspreise vielfach noch deutlich unter ihren früheren Höchstständen.
Das zeigt das jüngste Update des GREIX-Kaufpreisindex, eines Gemeinschaftsprojekts der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Der Index basiert auf notariell beurkundeten Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse und bildet die Preisentwicklung von derzeit 27 Städten und Regionen ab. Zusätzlich ist mit Thüringen erstmals ein ganzes Flächenbundesland vollständig im GREIX enthalten. Alle Daten sind unter greix.de frei zugänglich.
Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die nominalen Preise für Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent. Einfamilienhäuser wurden 0,5 Prozent günstiger gehandelt, Mehrfamilienhäuser 0,2 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen Eigentumswohnungen 0,2 Prozent im Minus und damit erstmals seit dem zweiten Quartal 2024 wieder unter dem Vorjahreswert. Einfamilienhäuser lagen noch 0,9 Prozent über dem Vorjahresniveau, Mehrfamilienhäuser 2,4 Prozent darunter. Wegen der geringen Zahl an Transaktionen ist die Aussagekraft bei Mehrfamilienhäusern eingeschränkt.
Preisanstieg bei Eigentumswohnungen stoppt
Dass Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal zulegten und trotzdem unter dem Vorjahreswert liegen, liegt am Verlauf seit Herbst 2025. Im vierten Quartal 2025 waren die Preise um 0,8 Prozent gesunken und bewegen sich seitdem weitgehend seitwärts. Der aktuelle Anstieg reicht nicht aus, um diesen Rückgang auszugleichen. Anfang 2025 hatte der jährliche Preisanstieg noch bei 3,3 Prozent gelegen, im zweiten Quartal 2026 nur noch bei 0,1 Prozent.
Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, sanken die Preise in allen drei Segmenten. Gegenüber dem Vorquartal gingen sie bei Eigentumswohnungen real um 0,3 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 1,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 1,0 Prozent zurück. Im Vorjahresvergleich betrugen die realen Rückgänge 3,0 Prozent bei Eigentumswohnungen, 2,0 Prozent bei Einfamilienhäusern und 5,2 Prozent bei Mehrfamilienhäusern.
„Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen ist praktisch zum Stillstand gekommen. Das erste Minus im Jahresvergleich seit mehr als zwei Jahren markiert eine Trendwende, auch wenn der Rückgang noch klein ist. Auch die Inseratsdaten sprechen für einen schwächeren Markt: Wohnungen und Häuser bleiben länger inseriert, und die Angebotspreise werden häufiger nach unten angepasst“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Weniger Verkäufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern
Im zweiten Quartal 2026, in dem die Anzahl der Transaktionen mittlerweile vollständig erfasst ist, wurden 1,7 Prozent weniger Eigentumswohnungen verkauft als ein Jahr zuvor. Bei Einfamilienhäusern fiel der Rückgang mit 8,2 Prozent deutlicher aus. Die Auswertungen für das dritte Quartal 2026 deuten darauf hin, dass diese schwächere Entwicklung anhält. Da die Erfassung einzelner Kaufverträge zeitverzögert erfolgt, lässt sich die Veränderungsrate noch nicht abschließend bestimmen.
Großstädte entwickeln sich uneinheitlich, Berlin zum dritten Mal in Folge im Jahresminus
Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Preise in Köln um 2,8 Prozent, in Frankfurt am Main um 2,4 Prozent und in Düsseldorf um 0,8 Prozent. In Berlin gingen sie um 0,9 Prozent zurück, der stärkste Rückgang unter diesen sechs Städten. Stuttgart (minus 0,1 Prozent) und Leipzig (0,0 Prozent) blieben nahezu unverändert. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen die Preise in Berlin 2,9 Prozent niedriger, das dritte Jahresminus in Folge. In Köln stiegen sie dagegen um 4,6 Prozent. In Leipzig schwächte sich das Jahresplus von 3,9 Prozent im Vorquartal auf 0,6 Prozent ab. Seit 2014 sind die Preise für Eigentumswohnungen in Leipzig um fast 150 Prozent gestiegen, so stark wie in keiner anderen ausgewerteten Stadt.
Weitere Städte zwischen leichten Zuwächsen und Rückgängen
Auch außerhalb der acht größten Städte zeigt sich kein einheitlicher Trend. In Karlsruhe stiegen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 1,7 Prozent, in Dortmund um 0,2 Prozent. Lübeck blieb mit einem Minus von 0,1 Prozent nahezu auf Vorquartalsniveau. In Münster gingen die Preise um 1,9 Prozent zurück.
Teure Märkte haben noch deutlich mehr aufzuholen
Eine Sonderauswertung bis zum zweiten Quartal 2026 zeigt große Unterschiede zwischen den lokalen Wohnungsmärkten. Dafür wurden 24 Städte und Kreise nach ihrem Preisniveau im Jahr 2019 in drei Gruppen eingeteilt. In der günstigsten Gruppe lagen die Preise zuletzt im Mittel 3,3 Prozent über ihrem früheren Höchststand. In der teuersten Gruppe lagen sie dagegen noch 10,2 Prozent darunter. Besonders deutlich ist der Unterschied zwischen Leipzig und Stuttgart: Leipzig lag 3,6 Prozent über seinem früheren Höchststand, Stuttgart noch 21,8 Prozent darunter.
„Von einer flächendeckenden Erholung kann keine Rede sein. Während einige günstigere Märkte ihre früheren Höchststände bereits wieder erreicht haben, liegen viele teure Märkte noch deutlich darunter. Eine mögliche Erklärung ist ihre stärkere Zinsempfindlichkeit: Wo Immobilien schon vor der Zinswende teuer waren, und vergleichsweise geringe Renditen boten, dürften die gestiegenen Finanzierungskosten besonders stark auf die Preise gewirkt haben“, sagt Zdrzalek.
Inseratsdaten deuten auf nachlassende Marktliquidität
Ergänzend wertet der GREIX Inseratsdaten der VALUE Marktdatenbank aus. Alle Liquiditätskennzahlen weisen derzeit in dieselbe Richtung. Die Vermarktungsdauer lag im dritten Quartal 2026 im gleitenden Vierquartalsdurchschnitt bei rund 94 Tagen für Eigentumswohnungen und 95 Tagen für Einfamilienhäuser. Bei Wohnungen war das der höchste Stand seit dem zweiten Quartal 2025, bei Häusern seit dem ersten Quartal 2025. Gleichzeitig wurde bei 22,4 Prozent der Inserate für Eigentumswohnungen und 21,0 Prozent der Inserate für Einfamilienhäuser der Angebotspreis angepasst. Diese Anteile sind seit fünf Quartalen in Folge gestiegen. Frühere Auswertungen zeigen, dass zunehmende Preisnachlässe in Inseraten tendenziell mit einer schwächeren Preisentwicklung im Folgequartal einhergehen.
Thüringen als erstes Flächenbundesland vollständig im GREIX
Erstmals deckt der GREIX-Kaufpreisindex mit Thüringen ein Flächenbundesland vollständig ab, die Daten reichen bis 2013 zurück. Neu hinzugekommen sind außerdem der Kreis Coesfeld mit Daten ab 2007 und der Kreis Gütersloh mit Daten ab 1995. Die neuen Gebiete fließen bereits in den aggregierten GREIX-Index ein. Ihre Einzelergebnisse werden in nächster Zeit veröffentlicht.
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Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, einer guten Lage oder eines guten Zustands, führt beispielsweise zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt jedoch keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
- Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht, etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand. - Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf greix.de stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in derzeit 24 Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden. - Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
