Uneinheitliche Preisdynamik und längere Vermarktungsdauer
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien entwickelten sich im ersten Quartal 2026 uneinheitlich: Das Wachstum bei Eigentumswohnungen fiel auf den niedrigsten Stand seit Beginn der positiven Entwicklung im Sommer 2024, während Einfamilienhäuser mit 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zulegten. Neue Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten deuten ebenfalls darauf hin, dass die Marktdynamik nachlässt.
Das zeigt das jüngste Update des GREIX-Kaufpreisindex, ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft. Der Index basiert auf notariell beglaubigten Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse und bildet die Preisentwicklung von 24 Städten und Regionen ab. Alle Daten sind unter greix.de frei zugänglich.
„Das Bild des ersten Quartals ist gespalten: Die Dynamik der Preissteigerungen verliert bei Eigentumswohnungen spürbar an Schwung, während Einfamilienhäuser auf Wachstumskurs bleiben. Die Preiszuwächse bei Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahresquartal sind so niedrig wie noch nie seit Beginn des leichten Aufschwungs im Sommer 2024. Inflationsbereinigt, also gemessen an der aktuellen Kaufkraft, sind die Preise für Eigentumswohnungen sogar leicht gesunken. Diese Abschwächung spiegelt eine Entwicklung wider, die wir schon seit circa Mitte des Jahres 2025 beobachten“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Ein Markt der unterschiedlichen Geschwindigkeiten
Im Vergleich zum Vorquartal (Q1 2026 zu Q4 2025) stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im GREIX um 0,4 Prozent. Einfamilienhäuser verteuerten sich mit 1,9 Prozent stärker. Mehrfamilienhäuser wurden dagegen um 5,7 Prozent günstiger gehandelt, wobei die geringe Transaktionszahl in diesem Segment die Aussagekraft einschränkt.
Im Jahresvergleich (Q1 2026 zu Q1 2025) lagen Eigentumswohnungen mit 0,5 Prozent und Einfamilienhäuser mit 3,2 Prozent nominal im Plus. Mehrfamilienhäuser lagen um 0,5 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Inflationsbereinigt fällt das Bild für Eigentumswohnungen negativer aus: Real lagen die Preise im ersten Quartal 0,2 Prozent unter dem Vorquartal und 1,7 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Einfamilienhäuser verteuerten sich dagegen auch real, um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 0,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Uneinheitliche Entwicklung in den Großstädten
In den Großstädten verlief die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im Quartalsvergleich sehr unterschiedlich. Den stärksten Zuwachs verzeichnete Leipzig mit einem Plus von 2,5 Prozent. Düsseldorf lag mit 0,3 Prozent leicht im Plus, in Köln blieben die Preise unverändert (0,0 Prozent). Leichte Rückgänge verzeichnete Berlin (-0,3 Prozent), während sie in Frankfurt (-1,4 Prozent) und Stuttgart (-1,9 Prozent) deutlicher ausfielen. Für Hamburg und München liegen für das erste Quartal 2026 noch keine aktuellen Werte vor.
Neue Liquiditätskennzahlen: Markt verliert an Schwung
Erstmals ergänzt der GREIX-Kaufpreisindex die Transaktionsdaten um Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten für die 24 ausgewerteten Städte auf Basis der VALUE-Marktdatenbank. Diese zeigen – gemessen an der Vermarktungsdauer und dem Anteil sehr kurz laufender Inserate – wie schnell Objekte von den Angebotsplattformen offline genommen werden.
Die Kennzahlen spiegeln den Marktzyklus deutlich wider: Während des Booms lag der Tiefststand für die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen im GREIX bei nur 76 Tagen im zweiten Quartal 2021, stieg dann im veränderten Marktumfeld bis zum dritten Quartal 2024 auf 117 Tage und hat sich seitdem wieder deutlich erholt, bevor sie nun erneut leicht zunimmt.
Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei 90 Tagen für Eigentumswohnungen und bei 91 Tagen für Einfamilienhäuser. Damit ist sie in beiden Segmenten leicht höher als im Vorquartal.
„Die Preisentwicklung allein erzählt nicht die ganze Geschichte. Wenn Inserate auf den Plattformen länger online bleiben, Preisreduzierungen in den dortigen Angeboten wieder häufiger und deutlicher werden und der Anteil sehr schnell offline genommener Objekte zurückgeht, dann sind das frühe Signale dafür, dass sich der Markt leicht dreht. Diese Entwicklung sehen wir bereits analog zu der abnehmenden Preisdynamik seit Mitte des Jahres 2025“, so Jonas Zdrzalek.
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Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, einer guten Lage oder eines guten Zustands, führt beispielsweise zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt jedoch keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
- Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht, etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand. - Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf greix.de stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in derzeit 24 Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden. - Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
