Angebotsmieten wachsen real kaum noch, möblierte und unmöblierte Wohnungen mit vergleichbarer Preisdynamik

Das zeigt das jüngste Update des vom Kiel Institut für Weltwirtschaft veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex. Dabei werden die Angebotsmietpreise für Wohnungen auf Basis der VALUE-Marktdatenbank in 37 deutschen Städten und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte, ausgewertet.

„Die Angebotsmieten steigen nominal weiterhin um rund drei Prozent. Da die Teuerung aber auch nach oben kletterte, verbleibt im Jahresvergleich real nur ein Plus von 0,3 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal ist es bereits das zweite Minus in Folge. Entscheidend ist dabei weniger der Durchschnitt als das Gefälle zwischen den Städten, das von plus sechs Prozent in Köln bis zu minus 0,8 Prozent unter dem Vorjahresniveau in Berlin reicht”, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.

Große Spannweite in den acht größten Städten 

Im Quartalsvergleich (Q2 2026 zu Q1 2026) lagen Hamburg (+2,0 Prozent), Köln (+1,3 Prozent) und Düsseldorf (+1,1 Prozent) über dem bundesweiten GREIX-Zuwachs von 0,8 Prozent. München lag mit +0,8 Prozent genau im gesamtdeutschen Durchschnitt. Berlin (+0,6 Prozent), Frankfurt a.M. (+0,1 Prozent) und Stuttgart (+0,0 Prozent) verzeichneten dagegen nur geringe Zuwächse. In Leipzig gingen die Angebotsmieten leicht um 0,1 Prozent zurück.

 Deutlicher wird das Bild im Jahresvergleich: Köln (+6,0 Prozent), Hamburg (+5,1 Prozent) und Düsseldorf (+4,1 Prozent) führen das Feld der acht größten Städte an. München (+3,7 Prozent), Frankfurt a.M. (+2,8 Prozent) und Leipzig (+2,8 Prozent) verzeichneten moderate Zuwächse. Stuttgart legte nur um 1,3 Prozent zu. Berlin verzeichnete dagegen mit -0,8 Prozent als einzige der acht größten Städte einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Zwischen der stärksten und der schwächsten Großstadt liegen damit fast sieben Prozentpunkte.

Mietpreisniveau: München unangefochtener Spitzenreiter, Stuttgart zeigt die Trennung von Niveau und Dynamik

Am teuersten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,7 Euro pro Quadratmeter. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt a.M. (17,8 €/m²), Hamburg (16,5 €/m²) und Stuttgart (16,3 €/m²). Köln (16,0 €/m²) und Berlin (15,3 €/m²) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt bei 14,9 €/m². Das untere Ende der acht größten Städte markiert Leipzig mit 10,5 €/m². Das aktuelle Mietpreisniveau in Deutschlands acht größten Städte zeigt somit weiterhin eine große Spanne.

Gerade Stuttgart verdeutlicht, dass Niveau und Dynamik auseinanderfallen: Die Stadt bleibt einer der teuersten Mietmärkte Deutschlands, weist zuletzt aber mit +0,0 Prozent im Quartal und +1,3 Prozent im Jahr nur sehr geringe Wachstumsraten unter den Großstädten auf. Ein hohes Preisniveau bedeutet also nicht automatisch, dass die Preise weiter kräftig steigen, und ein niedriges Niveau nicht, dass ein Markt ruhig bleibt.

Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt aktuell bei 14,3 Euro pro Quadratmeter.

Weitere Städte: kräftige Zuwächse im Umland 

Auch außerhalb der acht größten Städte bleibt die Entwicklung uneinheitlich. Besonders kräftig stiegen die Angebotsmieten im Quartalsvergleich in Kiel (+2,0 Prozent), Karlsruhe (+1,8 Prozent), Wiesbaden (+1,6 Prozent), Münster (+1,6 Prozent), Lübeck (+1,5 Prozent), Essen (+1,4 Prozent), Wuppertal (+1,4 Prozent) und Potsdam (+1,3 Prozent). Rückgänge blieben die Ausnahme und zeigten sich vor allem in Braunschweig (-0,9 Prozent), Erfurt (-0,8 Prozent), Aachen (-0,4 Prozent) und im Rhein-Erft-Kreis (-0,2 Prozent). 

Zusammenhang zwischen Mietniveau und Vermarktungsgeschwindigkeit

Die Inseratslaufzeiten zeigen, wie schnell Mietinserate in den einzelnen Städten vom Markt genommen werden, ohne die Ursachen dieser Unterschiede eindeutig zu bestimmen. Eine Analyse der letzten vier Quartale der 37 GREIX-Städte zeigt einen deutlichen statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Angebotsmiete und dem Anteil der Inserate, die innerhalb einer Woche wieder von den Plattformen verschwinden (Korrelation: 0,74). Städte mit hohem Mietniveau wie München weisen demnach tendenziell eine schnellere Vermarktung auf. 

Neubau deutlich teurer als Bestand

Neue Mietwohnungen in der Kaltmiete kosten im zweiten Quartal 2026 im GREIX-Durchschnitt 19,0 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen 13,9 Euro – ein Abstand von rund 5,1 Euro beziehungsweise 36,6 Prozent. Unter den acht größten Städten ist München im Neubau mit 27,1 Euro pro Quadratmeter mit deutlichem Abstand am teuersten. Es folgen Hamburg mit 21,5 Euro, Stuttgart mit 20,7 Euro und Frankfurt a.M. mit 20,6 Euro. Leipzig bleibt mit 14,6 Euro pro Quadratmeter das untere Ende der acht größten Städte. 

Reguläre und befristete Mietwohnungen mit ähnlicher Preisentwicklung

Seit 2015 hat sich die Kaltmiete im möblierten unbefristeten Segment bis zum zweiten Quartal 2026 ähnlich entwickelt wie bei regulären Inseraten. Der Index der regulären Inserate liegt knapp über 151 Punkten, der Index für möblierte unbefristete Kaltmieten bei etwas unter 155 Punkten. Die Differenz am aktuellen Rand beträgt rund 3,3 Indexpunkte und ist damit deutlich geringer als in einzelnen früheren Phasen. Aus dem Indexvergleich ergibt sich keine robuste Evidenz dafür, dass möblierte unbefristete Inserate seit 2015 dauerhaft stärker gestiegen sind als reguläre Inserate. „Die Mietpreisdynamik schwächt sich nicht weiter ab, sondern pendelt sich bei rund drei Prozent im Jahresvergleich ein. Gleichzeitig zeigt sich, dass die Preisentwicklung in verschiedenen Wohnungssegmenten nicht stark voneinander abweicht. Möblierte und befristet vermietete Wohnungen entwickeln sich seit 2015 nicht grundsätzlich anders als der reguläre Mietmarkt – frühere Abstände zwischen den Segmenten sind inzwischen wieder nahezu verschwunden”, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.

Auswertungsdaten des GREIX-Mietpreisindex

Ab sofort auf der GREIX-Website verfügbar:
Liquiditätskennzahlen sowie der Vergleich der Mietpreisentwicklungen von Neubau, Bestand und der Sondersegmente

Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklung des GREIX-Mietpreisindex wird als Index berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führen viele Inserate mit besonders hochpreisigen Mieten, etwa aufgrund einer guten Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der angebotenen Mietwohnungen.