Wenn Immobilien einen doppelten Steuervorteil erhalten

Steuerzahler können mit einer kurzen Restnutzungsdauer vermieteter Häuser ihre Steuerlast senken. Eine Schwierigkeit wird dabei allerdings kaum beachtet.

 

(...) Deshalb ist schon beim Kauf entscheidend, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt. (...)

 

Hier beginnen die Schwierigkeiten. Das Einkommensteuergesetz (Paragraph 7 Absatz 4 Satz 2) erlaubt es Eigentümern, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachzuweisen. Wer etwa statt einer steuerlich unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren nur noch 20 Jahre nachweist, darf nicht zwei, sondern fünf Prozent jährlich abschreiben. (...)

 

Beim Erwerb ist es für den Anleger vorteilhaft, einen möglichst großen Teil des Kaufpreises dem Gebäu-de zuzuschreiben: je größer der Gebäudeanteil, desto größer die Abschreibungsbasis. Wenige Jahre später kann es wiederum vorteilhaft sein, geltend zu machen, ebendieses Gebäude sei wirtschaftlich schon stark verbraucht und nur noch kurze Zeit nutzbar.

 

Beides kann nicht ohne Weiteres gleichzeitig wahr sein. Ein Gebäude, dessen wirtschaftliche Restnutzungsdauer schon beim Erwerb außergewöhnlich gering war, hat auch einen geringeren Gebäudewert. Ein größerer Teil des Kaufpreises entfällt dann auf den Boden - und dieser ist nicht abschreibbar. Wer für die Kaufpreisaufteilung von einem werthaltigen Gebäude ausgeht, für die Abschreibungsdauer aber von einem wirtschaftlich weitgehend verbrauchten kombiniert im Extremfall das Beste aus zwei Welten.

 

(...) Eine Reform müsste nicht das legitime Instrument der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abschaffen. Sie müsste lediglich einen selbstverständlichen ökonomischen Grundsatz ins Steuerrecht übertragen: Ein und dieselbe Immobilie darf für zwei steuerliche Rechengrößen nicht mit widersprüchlichen Annahmen bewertet werden. (...)

Kiel Institut Expertinnen und Experten