Stabile Preise, halbierte Verkaufszahlen: Warum ein Preisindex allein den Markt nicht abbildet
Der Zinsanstieg seit Anfang 2022 hat den Markt für Eigentumswohnungen sehr ungleich getroffen. Bei hochwertigen Wohnungen halbierte sich die Zahl der Verkäufe nahezu, während die Preise nur um rund 9 Prozent nachgaben. Im unteren Qualitätssegment war es umgekehrt. Dort gaben die Preise deutlich stärker nach, die Zahl der Verkäufe dagegen deutlich weniger. Dazu passt der Blick auf die Inserate: Im hochwertigen Segment nahm der Anteil der Anbieter, die ihre Preisvorstellung im Laufe der Vermarktung senkten, am wenigsten zu, während dort zugleich die Abschlussrate am stärksten zurückging. Wer nur auf Preisindizes schaut, übersieht damit den entscheidenden Teil der Anpassung, dass ein Markt illiquide werden kann, ohne dass die Preise es anzeigen.
Das zeigt die erste Ausgabe von GREIX Insight, einer neuen Reihe des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, in der einzelne Entwicklungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt vertieft untersucht werden. Für diese Analyse verwenden die Autoren auf der einen Seite die notariell beglaubigten Transaktionsdaten des GREIX und auf der anderen Seite die Immobilieninserate der VALUE-Marktdatenbank und werten aus, wie sich die Anpassung an die Zinswende über die Qualitätssegmente des Marktes verteilt. Alle Daten sind im GREIX-Data-Hub frei zugänglich.
Über den Gesamtmarkt betrachtet verlief die Anpassung vor allem über die Menge. Zwischen Anfang 2022 und Mitte 2023 stieg der Hypothekenzins mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren von knapp 1,5 auf 3,9 Prozent. Die Marktaktivität reagierte unmittelbar und erheblich. Zwischen dem vierten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2023 fiel die Anzahl der Transaktionen um 30 Prozent. Die Preise gaben im selben Zeitraum nur um rund 15 Prozent nach. Seit 2024 erholt sich der Markt bei praktisch unveränderten Zinsen, bleibt aber unter dem Niveau von vor der Zinswende.
Oben passt sich die Menge an, unten der Preis
Hinter dem Gesamtbild stehen gegenläufige Muster. Die Autoren teilen dazu jede Transaktion anhand ihrer Objekt- und Lagemerkmale in eines von vier Qualitätssegmenten ein. Im obersten Qualitätssegment, typischerweise neuere Wohnungen, sank die Zahl der Verkäufe bis Ende 2023 um 48 Prozent, im untersten Qualitätssegment nur um 25 Prozent. Bei den Preisen kehrt sich die Rangfolge um: Vom Höchststand Mitte 2022 bis zum Tiefpunkt Ende 2023 verloren hochwertige Wohnungen lediglich 9 Prozent, gegenüber rund 15 Prozent im übrigen Markt. Aktuell liegen die Transaktionen im obersten Qualitätssegment noch rund 23 Prozent unter dem Niveau von Ende 2021, im untersten Qualitätssegment nur noch rund 5 Prozent.
Der Zinsanstieg hat die Nachfrage nach unten verschoben, und er traf Haushalte mit geringerem Einkommen härter, sodass der Rückgang im unteren Qualitätssegment stärker ausgefallen sein dürfte. Ein solcher Unterschied in der Stärke des Nachfragerückgangs zwischen den Qualitätssegmenten kann die beobachtete Entwicklung von Transaktionen und Preisen aber nicht erklären. Eine Nachfrageverschiebung bewegt Preise und Mengen immer in dieselbe Richtung.
Damit folgt als notwendige Bedingung, dass sich die Angebotsseite zwischen den Qualitätssegmenten unterscheidet. Dass im hochwertigen Segment die Menge besonders stark und der Preis besonders wenig nachgibt, passt zu einem Angebot, das dort elastischer reagiert: Wer eine hochwertige Wohnung verkauft, kann womöglich den Verkauf eher verschieben und auf bessere Bedingungen warten, während Verkäufe im unteren Qualitätssegment keinen Aufschub dulden.
Seltenere Preisnachlässe, kürzere Vermarktung, weniger Abschlüsse
Die Inseratsdaten stützen diese Beobachtung. Vor der Zinswende passten in allen Segmenten rund 14 Prozent der Anbieter ihren Angebotspreis im Laufe der Vermarktung an. Bis Ende 2023 stieg dieser Anteil in den unteren drei Vierteln auf 27 bis 29 Prozent, im obersten Viertel dagegen nur auf 22 Prozent. Der Unterschied liegt nicht in der Höhe der Nachlässe, sondern in ihrer Häufigkeit.
Auffällig ist, dass die Vermarktungsdauer ausgerechnet im hochwertigen Segment am wenigsten stieg, wohingegen die Zahl der Verkäufe am stärksten zurückging. Bis zum Höchststand im dritten Quartal 2024 verlängerte sie sich im obersten Qualitätssegment um 43 Prozent, im untersten um 76 Prozent. Wenn Anbieter an ihren Preisen festhalten und die Nachfrage sinkt, sollten Inserate eigentlich länger laufen, nicht kürzer.
Dieser Widerspruch löst sich auf, wenn Inserate häufiger enden, ohne dass ein Verkauf zustande kommt. Genau das zeigt die Zahl der Transaktionen je Inserat. Sie fiel im hochwertigen Segment um 60 Prozent, im unteren Qualitätssegment um 47 Prozent. Je höher die Qualität, desto seltener scheint ein Inserat also in einem erfolgreichen Verkauf zu münden.
„Ein Preisindex misst nur die Verkäufe, bei denen sich beide Seiten geeinigt haben. Wenn im hochwertigen Segment besonders viele Eigentümer den Verkauf eher abbrechen, als größere Abschläge hinzunehmen, bleibt eine bestimmte Auswahl von Verkäufen übrig. Die gemessenen 9 Prozent Preisrückgang beschreiben deshalb nur einen Teil dessen, was sich dort verändert hat. Wer den Markt beurteilen will, kommt mit Preisen allein nicht aus und muss ebenso auf die Zahl der Transaktionen, auf Preisanpassungen in Inseraten und auf die Vermarktungsdauer schauen. Genau diese Kennzahlen stellen wir im GREIX bereit", sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Für den Fall, dass die Nachfrage wieder stärker anzieht, ergibt sich daraus eine überprüfbare Erwartung. Im hochwertigen Segment sollte zunächst die Zahl der Verkäufe steigen, während die Preise vergleichsweise wenig reagieren. Ob die zurückgehaltenen Objekte tatsächlich auf den Markt zurückkehren, ist offen: Eigentümer können einen aufgeschobenen Verkauf auch dauerhaft aufgeben, die Wohnung vermieten oder innerhalb der Familie übertragen.
Hinweis: GREIX Insight ist eine neue Publikationsreihe, die einzelne Entwicklungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt vertieft. Grundlage sind die Transaktionsdaten der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sowie Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank. Weitere Informationen zu Datenbereinigung und Methodik unter www.greix.de.
