Regionale Unterschiede: Wo Immobilienkäufer über 20 Jahre für ihr Eigenkapital sparen müssen
Die Sparzeit für den gesamten Eigenkapitalbedarf für Wohneigentum variiert zwischen den Kreisen in Deutschland enorm: Von 3,79 Jahren im Kyffhäuserkreis in Thüringen bis zu 27,55 Jahren im Landkreis Starnberg bei München. Ein erheblicher Teil entfällt dabei auf die Erwerbsnebenkosten, die sich je nach Bundesland aufgrund der Grunderwerbsteuer stark unterscheiden. Das zeigt die neue GREIX-Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft.
Unterschiede bei der Spardauer
Der Bericht „(H)ausquartiert: Regionale Unterschiede beim Zugang zu Wohneigentum“ zeigt auf, dass der Eigenkapitalbedarf die zentrale Hürde beim Immobilienerwerb darstellt. Die Berechnungen basieren auf einer Bruttosparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens und einem Zinssatz von 1,7 Prozent.
Im Zeitraum von 2015 bis 2024 betrug die Sparzeit im Median für das notwendige Eigenkapital 9,37 Jahre, wobei erhebliche regionale Unterschiede festgestellt wurden.
Einfluss der Erwerbsnebenkosten
Einen wesentlichen Teil der Einstiegshürde machen die Erwerbsnebenkosten aus, zu denen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zählen. Im Median entfallen auf diese Kosten 1,46 Jahre der Sparzeit, was mehr als 15 Prozent des gesamten Eigenkapitalbedarfs entspricht.
„Die regionale Karte sieht anders aus, wenn man nur auf die Erwerbsnebenkosten schaut. Während bei der Gesamthürde hochpreisige Regionen rund um die bayerische Landeshauptstadt München vorne stehen, rücken bei den Nebenkosten teure Städte aus Bundesländern mit hohen Grunderwerbsteuern nach vorne wie Berlin, Düsseldorf oder Frankfurt. Dies zeigt eine zusätzliche regionale Ungleichheit bei den Nebenkosten“, sagt Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Da die Grunderwerbsteuer von den Bundesländern festgelegt wird, entstehen Belastungsunterschiede, die nicht allein auf die Marktpreise zurückzuführen sind.
„Unsere Studie zeigt anschaulich, wie stark die unterschiedliche Grunderwerbsteuer das regionale Bild verändert. Ein Teil der Hürde entsteht nicht nur durch Preise, sondern auch durch politisch gesetzte Nebenkosten. Für Haushalte ohne Vermögen ist dies besonders relevant, da diese Kosten sofort anfallen“, so Jonas Zdrzalek.
Politische Empfehlungen
Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass die Politik den Zugang zu Wohneigentum, insbesondere durch eine Anpassung der einmaligen Erwerbsnebenkosten, erleichtern könnte. Gezielte Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer oder eine Verlagerung der steuerlichen Last hin zur laufenden Grundsteuer, stellen hierfür einen direkten Hebel dar.
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Methodik der Studie
Die Analyse von Francisco Amaral, Gereon Staratschek, Jonas Zdrzalek und Steffen Zetzmann untersucht die Erschwinglichkeit von Wohneigentum deutschlandweit für den Zeitraum 2015 bis 2024. Methodisch stützt sich die Studie auf regionale Preisdaten der VALUE AG, wobei Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gewichtet als gemeinsamer Durchschnittspreis betrachtet werden. Um die lokale Situation präzise abzubilden, werden für jeden Kreis die spezifischen regionalen Einkommen der Haushalte herangezogen. Ergänzend fließen detaillierte regionale Finanzierungsdaten der Interhyp Gruppe und des vdp zu Hypothekenzinsen, Beleihungsquoten und Tilgungsraten in die Berechnungen ein. Durch diesen kombinierten Ansatz wird deutlich, wie stark der Zugang zum Eigenheim von den jeweiligen regionalen Rahmenbedingungen abhängt.
Über den GREIX:
Der German Real Estate Index (GREIX) ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und hat zum Ziel, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen.
Es gibt regelmäßige Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise, die basierend auf den Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse erfolgen (GREIX-Kaufpreisindex) und zur Entwicklung der Angebotsmieten auf Basis der Value-Marktdatenbank (GREIX-Mietpreisindex). Die Berechnung der Preisentwicklungen erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode). Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Neben den Preisentwicklungen gibt es regelmäßig Sonderauswertungen etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand. Zur GREIX-Übersicht
