Preisanstieg verliert an Schwung, real sinken die Immobilienpreise im Jahresvergleich
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im zweiten Quartal 2026 nur noch moderat gestiegen. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser verteuerten sich nominal, während Mehrfamilienhäuser günstiger gehandelt wurden. Inflationsbereinigt liegen dagegen alle drei Marktsegmente im Jahresvergleich im Minus: Gemessen in aktueller Kaufkraft sind Wohnimmobilien heute weniger wert als vor einem Jahr.
Das zeigt das jüngste Update des GREIX-Kaufpreisindex, ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft. Der Index basiert auf notariell beglaubigten Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse und bildet die Preisentwicklung von 25 Städten und Regionen ab. Alle Daten sind unter greix.de frei zugänglich.
Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die nominalen Preise für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent, Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1,8 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern gingen die Preise dagegen um 0,9 Prozent zurück. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen Eigentumswohnungen mit 0,4 Prozent und Einfamilienhäuser mit 1,9 Prozent im Plus, Mehrfamilienhäuser mit 3,5 Prozent im Minus.
Real gibt das Preisniveau im Jahresvergleich in allen drei Segmenten nach
Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, fällt die Preisentwicklung deutlich schwächer aus. Gegenüber dem Vorquartal gaben Eigentumswohnungen real um 0,9 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 2,0 Prozent nach, während Einfamilienhäuser mit 0,6 Prozent real zulegten. Im Vorjahresvergleich liegen dagegen alle drei Segmente im Minus: Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent, Einfamilienhäuser um 0,7 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent.
Der Unterschied zwischen nominaler und realer Betrachtung ist dabei mehr als eine Rechengröße. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind die Kaufpreise in Euro gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegen, allerdings schwächer als die allgemeine Teuerung. Verkäuferinnen und Verkäufer erzielen also nominal höhere Preise, können sich von diesem Betrag aber weniger leisten als vor einem Jahr. Bei Mehrfamilienhäusern kommen beide Effekte zusammen: Hier sind die Preise bereits nominal um 3,5 Prozent gefallen, sodass der reale Rückgang mit 5,9 Prozent am kräftigsten ausfällt. Aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen in diesem Segment ist die Aussagekraft jedoch eingeschränkt.
„Nominal steigen die Preise zwar weiter, doch der Auftrieb hat sichtbar an Schwung verloren. Entscheidend ist der Blick auf die Kaufkraft: Im Jahresvergleich liegen alle drei Marktsegmente real im Minus. Dazu passt, dass Angebotspreise in Inseraten wieder häufiger nach unten angepasst werden, was in der Vergangenheit ein zuverlässiger Indikator für eine nachlassende Preisdynamik war“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Uneinheitliches Bild in den größten Städten
Für fünf der acht größten Städte liegen aktuelle Werte für das zweite Quartal 2026 vor. Bei Eigentumswohnungen legten Düsseldorf (+1,2 Prozent) und Köln (+0,1 Prozent) gegenüber dem Vorquartal zu, Leipzig blieb mit -0,1 Prozent nahezu unverändert. Rückgänge verzeichneten Frankfurt am Main (-0,6 Prozent) und Stuttgart (-1,6 Prozent). Für Berlin, Hamburg und München liegen noch keine aktuellen Werte vor.
Weitere Städte: von leichten Rückgängen bis zu moderaten Zuwächsen
Auch außerhalb der acht größten Städte zeigte sich kein einheitlicher Trend. In Bonn stiegen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 2,8 Prozent, in Münster um 2,1 Prozent und in Dortmund um 1,9 Prozent. In Bochum lagen sie 0,5 Prozent unter dem Vorquartalswert.
Mehr Verkäufe bei Eigentumswohnungen, höheres Transaktionsvolumen
Die Zahl der Transaktionen steigt bereits seit mehreren Quartalen. Das erste Quartal 2026 bestätigt diesen Trend: 9,3 Prozent mehr Wohnungen wechselten den Besitzer als ein Jahr zuvor. Auch das Transaktionsvolumen, also die Summe aller Käufe in Euro, lag mit 12,1 Prozent klar über dem Vorjahreswert. Bei Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern blieb es dagegen bei einer weitgehend unveränderten Marktaktivität, hier lagen Verkaufszahlen und Volumen jeweils leicht unter dem Vorjahr.
Die noch vorläufige Anzahl der Transaktionen für das zweite Quartal 2026 spricht dafür, dass sich der Zuwachs bei Eigentumswohnungen fortsetzt, allerdings in merklich langsamerem Tempo als in den Quartalen zuvor. Da die Erfassung einzelner Kaufverträge zeitverzögert erfolgt, lässt sich die Veränderungsrate noch nicht abschließend bestimmen.
Preisanpassungen in Inseraten als Frühindikator
Ergänzend zu den Transaktionsdaten wertet der GREIX Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank aus. Eine dieser Kennzahlen ist die relative Höhe der Preisanpassung eines Inserats. Wie stark Anbieter im Lauf einer Vermarktung von ihrer ursprünglichen Preisvorstellung abrücken, deutet auf die Entwicklung kommender Quartale hin. Über 45 Quartale von 2015 bis 2026 zeigt sich: Wenn die Preisnachlässe in Inseraten im Vergleich zum Vorjahr zunehmen, fällt das jährliche Preiswachstum im darauffolgenden Quartal meist schwächer aus. Umgekehrt bessert sich die Preisdynamik häufig, sobald die Nachlässe wieder abflauen. Gerade bei Wendepunkten in der Preisentwicklung konnte man in der Vergangenheit dieses Muster erkennen.
Hinweis: Die Immobilienpreisindizes werden auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erstellt und mit der hedonischen Methode um Verzerrungen durch spezifische Objektmerkmale bereinigt. Aufgrund der Zeitverzögerung zwischen notariell beglaubigtem Kauf und Erfassung in der Kaufpreissammlung kann es vorkommen, dass einzelne Kaufverträge noch nicht in die Berechnung eingeflossen sind. Weitere Informationen zu Datenbereinigung und Methodik unter www.greix.de.
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Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, einer guten Lage oder eines guten Zustands, führt beispielsweise zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt jedoch keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
- Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht, etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage oder dem energetischen Zustand. - Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf greix.de stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in derzeit 24 Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden. - Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
